전세, 임대차 계약시 주의할점

<계약 전> 법원 등기과나 등기소에서 토지, 건물 등기부등본을 발급받거나 열람하여 아래 사항을 확인

  등기부등본상의 소유자가 실제 소유자인지 계약 체결 당사자인지 주민등록증을 통해 확인한다.
  등기부등본의 갑구에 기재되어 있는 가압류/압류/가등기/경매/예고등기 등 소유권에 영향을 줄 수 있는 내용을 확인한다.
  등기부등본의 을구에 기재되어 있는 근저당/저당권/전세권 등의 소유권 이외의 권리가 등기되어 있는지 여부를 확인한다.
  등기부등본상의 근저당 등의 권리가 등기되어 있는 경우 예상되는 주택 가격에서 근저당 등의 금액을 공제하고 자신의 주택이 경매되는 경우를 대비하여 먼저 입주해 있는 전세보증금 등을 공제하고도 본인의 전세보증금의 회수가 가능한 지 판단한다.
  전/월세 계약 체결 상대방이 등기부등본상의 소유자가 아닌 경우 적절한 대리권이 있는지의 여부를 위임장과 인감증명서를 통해서 확인한다.
  전세계약을 하려는 집이 다가구주택일 경우에는 먼저 몇 가구가 세들어 살고 있는지 확인해야 한다.

<계약시/계약후> 등기부등본 확인 및 확정일자 받기

  일반적으로 같은 등기부등본이라도 시차를 두고 최소한 3번은 열람하는 게 안전하다.
계약 체결 전에 한 번, 잔금 치르기 전에 한 번, 전입신고 하기 전에 한 번 등이다.
  계약서 작성 시 특약사항란에 "잔금 지불 전에 근저당을 설정하면 임대인에 의해 계약이 파기된 것으로 간주한다"는 단서를 추가시킨다.
  주민등록등본 1통과 임대차 전/월세 계약서 원본을 관할 등기소 서무과에 제출하여 확정일자인을 받는다..

<계약서 필수사항>

  매도/매수인, 임대/임차인과 중개인의 이름/주소/연락처/날인
  대금의 액수/지불 시기
  목적물의 표시
  목적물의 명도 시기
  전/월세 계약 체결 상대방이 등기부등본상의 소유자가 아닌 경우 적절한 대리권이 있는지의 여부를 위임장과 인감증명서를 통해서 확인한다.
  전세계약을 하려는 집이 다가구주택일 경우에는 먼저 몇 가구가 세들어 살고 있는지 확인해야 한다.

확정일자를 받아 둔 전세계약서를 잃어버린 경우 구제 받을 방법은 없다. 주택이 경매에 부쳐져 배당 요구를 하려면 계약서가 필요한데, 이때 확정일자를 받았다 하더라도 원본계약서가 없으면 소용없다. 계약서에 확정일자를 날인할 때 그 계약서 내용에 대해서는 어떠한 자료도 남겨두지 않기 때문에 증명받을 길이 없다. 그러므로 확정일자 받은 전세계약서를 분실하지 않도록 관리를 철저히 해야한다.