전세, 보증금 떼이지 않는법

이사를 하다 보면 사전에 챙겨야 할 것이 너무 많다. 소 잃고 외양간 고치기 식이 되어서는 안된다. 특히 전셋집으로 이사하는 경우 전세금을 떼이지 않는 것이 가장 중요하다.

등기부등본을 세 번 이상 확인 또 확인하라

사람에게 주민등록이 있는 것처럼 부동산에도 등기부등본이 있다. 위험을 최소화하는 일은 등기부등본을 가능한 한 여러 번 확인하는 일이다. 적어도 세 번 이상, 다시 말해 전세 계약을 체결할 때, 잔금을 주기 전에, 그리고 전입 신고 전에 확인해야 한다. 또한 임대인이 집주인인지, 그리고 가압류·가등기·가처분 등 부동산에 하자가 없는지 점검해야 한다.

집을 담보로 대출 등을 받으면 표시되는 근저당권 설정 여부도 반드시 확인한다. 근저당권이 설정되어 있는 집의 경우에는, 주택 시가의 약 80% 가격에서 근저당권 설정최고액과 전세보증금(동일 주택에 여러 가구가 세들어 있는 경우 총전세금)을 공제한 금액이 마이너스가 되지 않는 집을 고르는 것이 상대적으로 안전하다. 이사 후에도 수시로 등기부등본을 발급받아 집주인의 신용 상태를 확인할 필요가 있다.

확정일자 등 세 가지를 갖추어라

세 가지 요건은 ①전셋집으로 이사 ②주민등록 전입 신고 ③전세 계약서에 확정일자를 받는 것이다. 주민등록 전입 신고는 이사 직후 하는 것이 일반적이나, 이왕이면 이사 직전일에 하도록 한다. 왜냐하면 악덕 집주인을 만나게 되면 세입자가 주민등록을 옮기기 직전에 집을 담보로 대출을 받거나 다른 사람에게 집을 팔아버릴 수도 있다. 전입신고일과 등기부상 설정일이 같은 날인 경우 등기부상의 설정일이 권리상 우선한다.

주민등록 전입신고일은 다른 등기상의 권리와 다툼이 있을 때 신고 다음날부터 인정해 주고 있기 때문이다. 전입 신고 때 주민등록상 주소와 집의 실제 주소가 맞는지 확인하고, 아파트의 경우 동·호수까지 정확하게 신고해야 한다. 확정일자는 그 날짜에 전세 계약이 존재한다는 사실을 공신력 있는 기관이 증명하는 것이다. 확정일자는 공증인 사무소를 이용하거나, 읍·면·동 사무소에서 전세계약서에 받으면 된다. 그러나 위의 세가지 요건을 모두 갖추었다고 하더라도 확정일자보다 이전에 설정된 권리(근저당권 등)보다는 우선하지 못한다는 사실에 주목해야 한다.

이전 계약서 버리지 말라

계약 기간이 만료되어 재계약했다면 이전 계약서를 반드시 챙겨두어야 한다. 계약서가 없으면 최초 확정일자를 인정받지 못하기 때문이다. 또 전세보증금을 올려 주었다면 증액분만큼 이전의 계약서에 기재하고 확정일자를 다시 받아 놓아야 한다.

임차권등기명령제도를 활용하라 :임차권등기명령제도는 임대차 종료 후에도 보증금을 반환받지 못한 임차인으로 하여금 단독으로 임차권 등기를 할 수 있도록 함으로써 보증금을 받지 못한 상태에서도 자유롭게 이사를 갈 기회를 보장하기 위한 절차이다. 임차권등기를 하게 되면 이사를 가더라도 우선변제권을 인정받을 수 있기 때문이다. 만약 임차권등기 없이 이사를 가버렸다면 위의 세 가지 요건 중 하나를 지키지 못한 결과가 되어 나중에 큰 낭패를 볼 수도 있다. 여기서 한 가지 주의할 점은, 위와 같은 효과가 임차권등기가 마쳐진 시점, 즉 등기가 된 시점부터 발생하므로 임차권등기명령을 신청한 후 등기가 되기 전에 바로 다른 곳으로 이사하거나 전출해서는 안된다.